CRÉER UNE SCI FAMILIALE, UN AVANTAGE POUR ORGANISER SA SUCCESSION
La SCI est la structure de transmission idéale pour les investisseurs immobiliers.
Monter une société civile immobilière (SCI) afin de gérer ses biens locatifs présente de nombreux avantages successoraux. Cette structure permet d’abord de transmettre son patrimoine à moindre coût fiscal. Elle est aussi utile pour prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers ou protéger son concubin d’un décès. De plus en plus de familles y recourent. Encore faut-il connaître ses règles de fonctionnement pour parvenir à en profiter au mieux de ses intérêts et de ceux de ses proches.
RÉDACTION DES STATUTS : Faites appel à un notaire ou à un avocat pour bien verrouiller le contrat
Contrairement à ce que l’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. La principale formalité consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés, c’est-à-dire les membres de la famille inclus dans le projet, de prévoir les règles de gestion qui s’imposeront à eux (modalités de revente des parts, dates de tenue des assemblées…), sans oublier de définir le rôle exact du gérant de la SCI (souvent un des parents) vis-à-vis des tâches administratives à effectuer, telles que la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, l’entretien des locaux ou l’établissement des bilans comptables.
Vous pouvez vous inspirer des statuts de SCI types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution est alors de passer par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, sachant que leur intervention n’est pas donnée : tablez entre 2.500 et 3.500 euros de frais selon l’importance du dossier à traiter. Une fois les statuts de la société rédigés, il ne restera plus qu’à les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce.
CONDITIONS DE TRANSMISSION : Vos parts se donneront aisément et avec un joli bonus fiscal
La division d’un logement en parts sociales permet de donner des parts en franchise d’impôts jusqu’à 100.000 euros par enfant (soit l’abattement légal entre parents et enfants, renouvelable tous les quinze ans). Mais, outre le fait que cette donation peut se faire à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un bien classique), au-delà du montant de 100.000 euros, les parts supportent des droits moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. En effet, divisé en parts sociales, le logement perd 15% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité (notez qu’en matière d’ISF, et pour la même raison, un tel bien bénéficie d’un abattement de 10%).
IMPOSITION : Optez pour le régime de la taxation des revenus si vous investissez sur le long terme
Concernant l’imposition des revenus de la SCI, vous avez le choix : opter pour l’impôt sur les sociétés afin d’alléger la ponction sur les loyers, qui ne s’élève qu’à 15% jusqu’à 38.120 euros (33,33% au-delà). Mais attention à la revente : la plus-value, imposée comme les loyers, est calculée en réintégrant les amortissements réalisés (2 à 3% du prix d’achat ont pu être déduits chaque année des bénéfices de la SCI), et sans aucun abattement pour la durée de détention. Si les biens prennent beaucoup de valeur, attendez-vous à une note salée !
Le régime de l’impôt sur le revenu (seconde option) est généralement moins attractif pour les loyers encaissés, mais il est plus intéressant pour la plus-value : 19% de taxe et 15,5% de prélèvements sociaux (17,2% en 2018), sachant qu’avec les abattements légaux l’exonération totale sera acquise respectivement au bout de vingt-deux et trente ans. A privilégier si on investit dans la pierre sur le long terme.
Un mauvais plan pour les couples mariés ou pacsés
Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés qui souhaitent se protéger mutuellement n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, vis-à-vis des héritiers, le survivant perdrait alors le droit de jouissance du bien auquel il peut habituellement prétendre. Il ne pourrait pas non plus en obtenir l’attribution préférentielle. A éviter, donc, d’autant qu’au sein d’un couple marié ou pacsé, l’achat sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : les biens légués au survivant sont exonérés d’impôts.